Оформление гаража в собстенность

Тех­ни­че­ские пла­ны на гараж­ные бок­сы от 4000 рублей

Порядок оформления гаража в собственность

Капи­таль­ный гараж — такой же объ­ект недви­жи­мо­сти, как жилой дом. Если он не оформ­лен, то про­дать, заве­щать или пода­рить его будет невоз­мож­но, а сто­ит он ино­гда нема­лых денег. Реги­стра­ция пра­ва соб­ствен­но­сти ослож­ня­ет­ся тем, что у мно­гих вла­дель­цев отсут­ству­ют необ­хо­ди­мые документы.

 

В свя­зи с актив­ной город­ской застрой­кой уча­сти­лись слу­чаи сно­са гараж­ных ком­плек­сов. Поэто­му вла­дель­цы одно­го, а то и несколь­ких бок­сов, в ГСК все­рьез обес­по­ко­е­ны вопро­сом, как офор­мить гараж в соб­ствен­ность. Даже если тер­ри­то­рия потре­бу­ет­ся горо­ду под застрой­ку — закон­ным соб­ствен­ни­кам в этом слу­чае выпла­тят ком­пен­са­цию. Раз­мер ее обыч­но покры­ва­ет рас­хо­ды на покуп­ку или стро­и­тель­ство дру­го­го “авто­до­ма” вза­мен утраченного.

Доку­мен­ты на отдель­но сто­я­щие гара­жи тоже луч­ше при­ве­сти в поря­док. Во вре­мя кадаст­ро­вых работ любой объ­ект отме­ча­ет­ся на плане, но с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния — это не иму­ще­ство, сто­и­мо­сти оно не име­ет. Кро­ме того, любые рас­хож­де­ния фак­ти­че­ских дан­ных с доку­мен­та­ми, могут послу­жить при­чи­ной отка­за при реги­стра­ции пра­ва собственности.

Речь, конеч­но, не идет о вре­мен­ных соору­же­ни­ях типа “раку­шек” и им подоб­ных. Их лег­ко при воз­ник­но­ве­нии “угро­зы” пере­та­щить. Недви­жи­мый объ­ект — это капи­таль­ное стро­е­ние, нераз­рыв­но свя­зан­ное с зем­лей. Оформ­ле­ние гара­жа в соб­ствен­ность, поря­док дей­ствий — раз­ли­ча­ют­ся в зави­си­мо­сти от того, где он постро­ен и на какой зем­ле. Рас­смот­рим три типич­ные ситуации.

  1. Соору­же­ние на дач­ном участ­ке, во дво­ре част­но­го дома.
  2. Отдель­ная построй­ка на “чужой” (неоформ­лен­ной) земле.
  3. Бокс в общем гараж­ном мас­си­ве, коопе­ра­ти­ве (ГСК).

Общие правила оформления недвижимости

Несмот­ря на раз­но­об­ра­зие ситу­а­ций, свя­зан­ных с гара­жа­ми, они оформ­ля­ют­ся по тем же пра­ви­лам, что и любая недви­жи­мость. Для полу­че­ния сви­де­тель­ства о пра­ве соб­ствен­но­сти нуж­но обра­тить­ся в Рос­сре­естр и пред­ста­вить три глав­ных документа:

  • удо­сто­ве­ря­ю­щий пра­во вла­де­ния — дого­вор покуп­ки, доле­во­го стро­и­тель­ства, справ­ка о выпла­те коопе­ра­тив­но­го пая, сви­де­тель­ство о наследстве;
  • кадаст­ро­вый пас­порт — в соб­ствен­ность оформ­ля­ет­ся толь­ко учтен­ный в ГКН объект;
  • дока­зы­ва­ю­щий пра­во исполь­зо­ва­ния зем­ли — аренд­ный дого­вор, реше­ние госор­га­нов о выде­ле­нии участ­ка, сви­де­тель­ство о собственности.

Кро­ме пере­чис­лен­ных доку­мен­тов, потре­бу­ет­ся: пас­порт, кви­тан­ция гос­по­шли­ны. Заяв­ле­ние запол­ня­ет­ся на месте. Обра­тить­ся мож­но так­же через МФЦ и пор­тал Госус­луг. Реги­стра­ция про­из­во­дит­ся в тече­ние 10-ти дней. К/ пас­порт и све­де­ния об упла­те реги­стра­ци­он­ная пала­та может запро­сить сама, но луч­ше пред­ста­вить их — для эко­но­мии времени.

Про­бле­ма в том, что у мно­гих фак­ти­че­ских вла­дель­цев ника­ких доку­мен­тов, или они оформ­ле­ны непра­виль­но. Мас­со­вая застрой­ка ГСК при­шлась на 70–80-ые годы, тогда они не под­ле­жа­ли кадаст­ро­во­му уче­ту. Нару­ше­ний при стро­и­тель­стве допус­ка­лось мно­го, доку­мен­ты хра­ни­лись небреж­но, а ино­гда уни­что­жа­лись умыш­лен­но. Как офор­мить гараж в соб­ствен­ность, с чего начать в каж­дом кон­крет­ном слу­чае — читай­те ниже.

Гараж на собственном участке

Прин­ци­пи­аль­ное отли­чие лич­но­го гара­жа (рис.1) от дома толь­ко одно: это нежи­лое стро­е­ние. Для его воз­ве­де­ния не тре­бу­ет­ся раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство, если оно не пред­на­зна­че­но для ком­мер­че­ских целей. Слож­но­стей не воз­ни­ка­ет, если:

  1. земель­ный уча­сток соб­ствен­ный или есть дого­вор арен­ды с пра­вом застройки;
  2. зем­ли сель­ско­хо­зяй­ствен­ные, целе­вое назна­че­ние — дач­ное, садоводство;
  3. уча­сток выде­лен под ИЖС, зем­ли насе­лен­ных пунктов.

Для оформ­ле­ния пра­ва требуется:

  1. Про­ве­рить по запро­су (Рос­сре­естр) — постав­лен ли гараж на к/учет (если вы поку­па­ли уча­сток, и не зна­е­те это­го точно);
  2. Если ответ отри­ца­тель­ный — изго­то­вить тех­ни­че­ский план (БТИ, или у кадаст­ро­во­го инже­не­ра) по име­ю­щим­ся тех­ни­че­ским доку­мен­там или декла­ра­ции (пись­мо Минэко­но­мраз­ви­тия Д23и-1644, 14.05.2014);
  3. Поста­вить объ­ект на кадаст­ро­вый учет (10 дней), полу­чить пас­порт (5 дней).

Далее обра­тить­ся с заяв­ле­ни­ем о реги­стра­ции пра­ва. В рам­ках дач­ной амни­стии мож­но одно­вре­мен­но офор­мить все объ­ек­ты: земель­ный уча­сток (без меже­во­го пла­на), дом и гараж (по декларации).

Тех­ни­че­ский пас­порт БТИ, выдан­ный до 2008 года (до вступ­ле­ния Зако­на о кадаст­ре), при­рав­ни­ва­ет­ся к кадаст­ро­во­му. Все такие объ­ек­ты долж­ны были авто­ма­ти­че­ски поста­вить на учет в ГКН.

Част­ные вла­дель­цы ино­гда недо­оце­ни­ва­ют зна­че­ние офи­ци­аль­ной реги­стра­ции, из лени или из неже­ла­ния пла­тить налог на иму­ще­ство (кста­ти, с дач­ных объ­ек­тов он не берет­ся). Выиг­рыш меже­во­го спо­ра сосе­дом может при­ве­сти к тому, что он ока­жет­ся за вашим забо­ром, а выход на “крас­ную линию” — к сно­су за свой счет.

Легализация самовольно построенных гаражей

Само­воль­ность построй­ки опре­де­ля­ет­ся тре­мя признаками:

  1. отсут­ству­ет раз­ре­ше­ние на строительство;
  2. нару­ше­ны гра­до­стро­и­тель­ные нормы;
  3. рас­по­ло­жен на не отве­ден­ной для этой цели земле.

Пер­вые два усло­вия несу­ще­ствен­ны, камень пре­ткно­ве­ния — зем­ля. Здесь встре­ча­ют­ся две ситуации.

  1. Гараж – в соб­ствен­но­сти, зем­ля — нет. Такое воз­мож­но, все зако­ны (о недви­жи­мо­сти, кадаст­ре, зем­ле) при­ни­ма­лись в раз­ное вре­мя, пута­ни­цы было мно­го. Если есть аренд­ный дого­вор, реше­ние о выде­ле­нии зем­ли — соб­ствен­ник име­ет пре­иму­ще­ствен­ное пра­во на при­ва­ти­за­цию участ­ка под стро­е­ни­ем по ста­тье 39.20 Земель­но­го кодекса.Требуется:
    • обра­тить­ся в адми­ни­стра­цию с заяв­ле­ни­ем и при­ло­жить кадаст­ро­вый пас­порт участ­ка; если его нет — про­ве­сти рабо­ты по меже­ва­нию за свой счет, вне­сти в ГКН;
    • после полу­че­ния раз­ре­ше­ния офор­мить уча­сток в соб­ствен­ность (Рос­сре­естр).
  2. Доку­мен­тов, пра­ва на зем­лю нет. Лега­ли­зо­вать само­воль­ную построй­ку не полу­чит­ся. До 2006 года это допус­ка­лось (п.3.ст. 222 ГК), если адми­ни­стра­ция по заяв­ле­нию граж­да­ни­на выде­ля­ла ему фак­ти­че­ски заня­тый уча­сток. Сей­час пра­во на такое иму­ще­ство может при­зна­но толь­ко судом. При­чем не толь­ко за тем, кто постро­ил гараж — но и за соб­ствен­ни­ком зем­ли, напри­мер, городом.

Рас­счи­ты­вать на ста­тью 234 ГК (при­об­ре­та­тель­ская дав­ность свы­ше 15 лет) — не сто­ит. Суды обыч­но не счи­та­ют такое вла­де­ние доб­ро­со­вест­ным. Конеч­но, если будут пред­став­ле­ны какие-то допол­ни­тель­ные доку­мен­ты, сви­де­тель­ские пока­за­ния и т.д.— вопрос может решить­ся положительно.

Порядок оформления гаражей в ГСК

Выше мы упо­ми­на­ли, что оформ­ле­ние гара­жа не тре­бу­ет полу­че­ния раз­ре­ше­ний. Но это пра­ви­ло дей­ству­ет толь­ко для физи­че­ских лиц. ГСК — юри­ди­че­ское лицо, поэто­му Рос­сре­естр допол­ни­тель­но запра­ши­ва­ет: акт вво­да (до 2005 года) или раз­ре­ше­ние на ввод гараж­но­го ком­плек­са (после этой даты). Рас­про­стра­не­ны 2 ситуации.

  1. Акт вво­да (раз­ре­ше­ние) име­ет­ся. Это озна­ча­ет: земель­ный уча­сток постав­лен на кадаст­ро­вый учет, про­ве­де­на инвен­та­ри­за­ция, есть все тех­ни­че­ские доку­мен­ты. Пер­вый из чле­нов ГСК, кто обра­тил­ся, предоставляет: 
    • Устав ГСК, сви­де­тель­ство о госре­ги­стра­ции, при­ка­зы о назна­че­нии пред­се­да­те­ля и глав­но­го бух­гал­те­ра, спис­ки чле­нов кооператива.
    • доку­мен­ты на зем­лю, тех­ни­че­скую доку­мен­та­цию БТИ.
    • справ­ку о член­стве в ГСК и пол­ной выпла­те пая (выда­ет председатель).
    • пас­порт, кви­тан­цию об упла­те пошлины.
    • кадаст­ро­вый пас­порт — при нали­чии акта вво­да его выда­ют без осложнений.

    Всем после­ду­ю­щим заяви­те­лям это­го ГСК будет доста­точ­но пред­ста­вить лич­ные доку­мен­ты и справ­ку из коопе­ра­ти­ва. Если оформ­ле­ние идет несо­гла­со­ван­но, каж­дый заяви­тель несет копию доку­мен­тов на зем­лю и к/паспорт.

  2. Раз­ре­ше­ние на ввод в экс­плу­а­та­цию отсут­ству­ет. Для ста­рых коопе­ра­ти­вов — типич­ная проблема.Если земель­ные участ­ки выде­ля­лись чле­нам ГСК инди­ви­ду­аль­но, мож­но дей­ство­вать как физи­че­ское лицо. Обра­щать­ся к кадаст­ро­во­му инже­не­ру, оформ­лять тех­ни­че­ский план, полу­чать к/паспорт. Если гараж сто­ит отдель­но  — про­блем нет, но такое быва­ет ред­ко. Полу­чив сви­де­тель­ство о пра­ве, соб­ствен­ник может при­ва­ти­зи­ро­вать зем­лю в част­ном поряд­ке. Меже­ва­ние — за свой счет.

Рань­ше коопе­ра­тив­ные гара­жи обыч­но стро­и­лись ряда­ми. На отдель­ный бокс мож­но офор­мить к/паспорт толь­ко как на поме­ще­ние в зда­нии, за кото­рое при­ни­ма­ет­ся вся линей­ка. При этом тре­бу­ет­ся поста­вить на учет все зда­ние. Для зда­ний, соору­же­ний — нужен акт (раз­ре­ше­ние) на ввод в экс­плу­а­та­цию. Выход из замкну­то­го кру­га — через суд. Есть реги­о­ны, где подоб­ное оформ­ле­ние — обыч­ная прак­ти­ка. Осно­ва­ни­ем для иска слу­жит отказ в регистрации.

Когда все вла­дель­цы гара­жей в ГСК ста­нут соб­ствен­ни­ка­ми, они могут подать в адми­ни­стра­цию заяв­ле­ние от име­ни ГСК (плюс реше­ние собра­ния) о при­ва­ти­за­ции земель­но­го участ­ка и офор­мить его в доле­вую собственность.

Сколько стоит оформить гараж в собственность

Общие рас­хо­ды на оформ­ле­ние гара­жа скла­ды­ва­ют­ся из сле­ду­ю­щих затрат:

  • состав­ле­ние тех­ни­че­ско­го пла­на: рас­счи­ты­ва­ют­ся исхо­дя из объ­е­ма работ, во всех реги­о­нах цена раз­ная; в МО для объ­ек­та мень­ше 50 кв.м. — от 6 000 руб­лей, в Москве — от 25 000 рублей;
  • полу­че­ние кадаст­ро­во­го пас­пор­та — 200 руб­лей сто­ит заказ через сайт Россреестра;
  • упла­та госу­дар­ствен­ной пошли­ны для реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти – от 350 руб­лей (для дач­но­го, при­уса­деб­но­го участ­ка) до 2 000 рублей.

Доро­же все­го обхо­дит­ся рабо­та кадаст­ро­во­го инже­не­ра. Если есть ста­рые тех­ни­че­ские доку­мен­ты — мож­но сэко­но­мить. Но если все, начи­ная с заме­ров на зем­ле, про­во­дит­ся с чисто­го листа плюс состав­ле­ние пла­на — нуж­но гото­вить при­лич­ную сум­му. В Рос­сре­естр неслож­но подать доку­мен­ты не пере­пла­чи­вая за услу­ги посредников.